Veelgestelde vragen over het kopen, huren of verkopen van een nieuwbouw huis

1. Het kopen van een nieuwbouwhuis

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken.

De bedenktijd duurt bij de aankoop van een bestaand huis (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen. Bij het kopen van een nieuwbouwhuis is de bedenktijd meestal 7 dagen. 

Mocht je gebruik wensen te maken van de wettelijke bedenktijd, kan het verstandig zijn dit schriftelijk te doen, aangezien de bewijslast moeilijk is, indien je dit mondeling doet. 

Een optie geeft jou als belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een woning. Wij als verkopende makelaar zullen in de tussentijd de woning niet aan iemand anders verkopen. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. 

2. Het verkopen van je "zo-goed-als" nieuwbouwhuis

Het antwoord is nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als iemand de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet diegene een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij het bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Dit zal in de praktijk overigens niet vaak voorkomen, maar is dus wel mogelijk. Daarnaast geldt er een schriftelijkheidsvereiste, waarbij de koop pas tot stand komt, nadat beide partijen het koopcontract hebben ondertekend. 

De verkoper stelt in overleg met zijn makelaar een vraagprijs vast. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist uiteindelijk zelf of hij wenst te verkopen. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over alle zaken eens zijn, komt er pas een koop tot stand (na schriftelijke vastlegging). 

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Alle betrokkenen moet hij hier wel over informeren.

Een koper kan niet afdwingen dat hij met de verkoper in onderhandeling is. Je bent pas in onderhandeling als de verkoper positief reageert op een bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met iemand in onderhandeling is. Je bent nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij je bod met de verkoper zal overleggen.

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan, tenzij de makelaar anders besluit of afspreekt met zijn opdrachtgever. De makelaar dient wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is of in gesprek is met een andere kandidaat.

Kosten koper (k.k.) betekent, dat de koper alle kosten verband houdende met de overdracht van de aangekochte woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper bedraagt circa 6 % van de koopprijs van de aangekochte woning.

Onder de kosten koper vallen de volgende kosten: 

- 2% Overdrachtsbelasting; 
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; 
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering. 

Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met:

- Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte; 
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte. 

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/ haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning, zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Houdt hier dus rekening mee indien je een woning koopt.

Tevens kan je vanaf 2015 nog maximaal 104% van de woningwaarde lenen, houdt hier dus rekening mee als je een woning koopt. Voor vragen kun je uiteraard bij ons kantoor terecht! 

Het antwoord hierop is nee. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als je ons inschakelt voor de verkoop van je woning dan zal je de kosten van onze dienstverlening moeten betalen. De hoogte van dit bedrag en welke werkzaamheden we hier allemaal voor doen, spreken we van te voren met je af. 

5. Financiering

Als je na 1 januari 2013 (extra) geld gaat lenen, moet je deze lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) aflossen via maandelijkse aflossing. Dat betekent dat je nog maar kunt kiezen tussen twee leningsvormen: een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Voor bestaande hypotheken geldt een overgangsrecht.

Wil je een hypotheek afsluiten, dan wordt er onder meer gekeken naar eventuele leningen (consumptief krediet) die je al hebt lopen. Door deze leningen heb je namelijk financiële verplichtingen en daardoor minder ruimte in jouw inkomen om bijvoorbeeld de hypotheeklasten te betalen. Deze schuld telt voor 2% van de kredietgrens (maximale bedrag dat je kunt opnemen binnen de lening) per maand mee als 'financiële verplichting'.

Heb je nog een studieschuld? Dan telt 0,75% van de lening per maand mee. Het gaat dan om de lening die aantoonbaar openstaat op het moment dat je de hypotheek aanvraagt.

6. Energieverbruik

Oorspronkelijk werd met het begrip ‘energieneutraal huis’ hetzelfde bedoeld als met de begrippen nul-energiewoning, energie-nulwoning, energiebalanswoning of EPC-0-woning.

In zo’n huis wordt het gebouwgebonden energieverbruik (verwarming/koeling, ventilatie en warmwater) gedekt met duurzame energie. Het huishoudelijke energieverbruik (verlichting en huishoudelijke apparaten) wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.

Tegenwoordig wordt met een energieneutraal huis steeds vaker gedoeld op het totale energieverbruik. In die betekenis is een energieneutraal huis hetzelfde als een nul-op-de-meterwoning.

In een nul-op-de-meterwoning staat de energiemeter aan het eind van een jaar in principe op dezelfde stand als aan het begin van het jaar. Jouw volledige energieverbruik (gebouwgebonden en huishoudelijk) is dan gecompenseerd door de levering van energie door zonnepanelen op het dak. Alle leveranciers van nul-op-de-meterwoningen garanderen dat onder bepaalde voorwaarden in een prestatiecontract.

Let goed op de voorwaarden in het contract: als je afwijkt van de norm, moet je misschien toch nog bijbetalen.

Vanaf 2020 wordt de EPC vervangen door BENG. BENG staat voor Bijna Energie Neutraal Gebouw. BENG norm is strenger dan de EPC en stelt afzonderlijke eisen aan het energiegebruik en aan de hoeveelheid duurzaam opgewekte energie.

De energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van je nieuwbouw huis is bepalend voor het woninggebonden energieverbruik: de energie voor verwarming/koeling, ventilatie en warm water.

Hoe lager de EPC, hoe minder energie je verbruikt. De EPC wordt om de paar jaar strenger. Sinds 2015 is het maximum 0,4. Als uit een berekening blijkt dat de EPC hoger zou zijn, dan geeft de gemeente geen omgevingsvergunning af.

Maar let op: in een groot vrijstaand huis met een EPC van 0,4 gebruik je méér energie dan in een klein appartement met een dezelfde EPC waarde.

Elk nieuwbouw huis heeft tegenwoordig op z’n minst energielabel A. Het label wordt bepaald op basis van de getroffen bouwkundige maatregelen en de toegepaste installaties.

Maar let op: net als bij een koelkast of een auto gebruikt een klein huis met label B misschien wel minder energie dan een groot huis met label A.

Sluiten

Recent bekeken